FAQ

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état. Il est présumé avoir rempli cette obligation lorsque le preneur l’a reçue sans réserves.

Le bailleur doit faire sur la chose, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que d’entretien, devenues urgentes. En ce cas le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent.

Le montant du loyer est alors diminué en proportion du temps et de la partie de la chose dont le preneur aura été privé.

Si les réparations urgentes sont de telle nature qu’elles rendent impossible la jouissance de la chose, le preneur peut faire résilier le bail.

Lorsque le bailleur se refuse à assumer les réparations qui lui incombent, le preneur peut se faire autoriser par le juge des référés à les exécuter conformément aux règles de l’art pour le compte du bailleur, après sommation faite à celui-ci d’y pourvoir dans un délai fixé par le juge.
En ce cas, le preneur se rembourse de ses frais par prélèvement sur le loyer.

Le bailleur ne peut, de son seul gré, apporter des changements à l’état de la chose louée, ni en restreindre l’usage.

Le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait ou du fait de ses ayants droit ou préposés.

Il doit garantir les troubles de droit.

Le bailleur doit garantir pour tous les vices ou défaut de la chose qui en empêchent un usage normal, alors même qu’il ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail.

Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

Si le bail a été fait à durée indéterminée, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant le délai d’un mois, sauf dispositions légales plus favorables, et réserve faite des dispositions particulières aux baux à usage d’habitation et à usage commercial.

Si, à l’expiration du bail à terme fixé, le preneur reste ou est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail aux mêmes conditions, mais à durée indéterminée.
La tacite reconduction ne peut être invoquée par le preneur à qui congé a été signifié.

Chacune des parties peut demander la résiliation du contrat pour inexécution de toute obligation de l’autre.
La résiliation conventionnelle du bail ne peut intervenir pour inexécution des obligations, charges ou conditions qu’après sommation.

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail prend fin de plein droit.
Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander que le loyer soit réduit ou qu’il soit mis fin au bail. En aucun cas il n’y a lieu à dédommagement.

Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur doit respecter le bail s’il est authentique ou s’il a date certaine.

La bail ne prend pas fin par le décès de l’une ou l’autre des parties.

Le preneur doit payer le loyer au terme convenu. Le loyer est quérable sauf stipulation contraire.

Le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention écrite.

Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée et qu’il en résulte préjudice pour le bailleur, celui-ci peut faire résilier le bail.

Le preneur répond des dégradations ou des pertes arrivant pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
Il est tenu des dégradations et pertes qui arrivent par le fait de ses ayants-droits ou des personnes dont il répond.

Le preneur est tenu des réparations d’entretien à moins qu’elles ne soient occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

Sauf disposition légale contraire, le preneur ne peut sous louer ou céder son bail à autrui sans l’accord du propriétaire.

Lorsque le bail porte sur une construction, le locataire qui ne la garnit pas de meubles suffisants peut être expulsé, même par ordonnance de référé, à moins qu’il ne fournisse des sûretés capables de répondre du paiement du loyer.

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Toute contestation entre bailleur, locataire et souslocataire concernant les loyers est soumise au président du Tribunal de première instance ou au juge délégué par lui, à moins que les textes particuliers n’aient donné compétence au juge de paix.

Les dispositions de la présente section sont applicables au contrat de louage portant sur des locaux appartenant aux catégories suivantes :
1°) Locaux à usage d’habitation ;

2°) Locaux à usage professionnel sans caractère commercial, industriel ou artisanal ;

3°) Locaux pris en location par une personne morale de droit public pour y installer des services ou des agents ;

4°) Locaux pris en location par des personnes morales exerçant une activité désintéressée, notamment par des associations déclarées et des syndicats professionnels ;

5°) Locaux pris en location par des entreprises commerciales, industrielles ou artisanales à usage exclusif d’habitation pour leur personnel ;

6°) Locaux pris en location par des entreprises commerciales, industrielles ou artisanales pour y installer exclusivement des bureaux. Ces dispositions s’ajoutent aux règles générales fixées par la première section du présent chapitre.

Elles ne s’appliquent pas aux rapports entre les personnes morales de droit public ou les entreprises commerciales ou industrielles et les agents ou personnels logés par leurs soins.

Les dispositions de la présente section sont d’ordre public.

(Loi n° 28-21 du 26 Mars 1998)

« Lorsque le bail porte sur des locaux auxquels sont applicables à la fois les dispositions de la présente section et celles de la section suivante, il est fait application pour chaque partie d’immeuble des règles concernant l’affectation qui lui est donnée. »

La convention des parties ne peut, même partiellement, exonérer le preneur des obligations énumérées par les articles 553 à 568, toute clause contraire est réputée non écrite.

En outre, le preneur est tenu :

– De prendre en charge l’entretien courant et les menues réparations des équipements installées dans les lieux loués ;

– De ne pas transformer, sans l’accord exprès et écrit du bailleur, les lieux loués et leur équipement, le bailleur pouvant, si le locataire a méconnu cette obligation, exiger à tout moment la remise en état des locaux ou des équipements ou conserver les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais ;

– D’établir un état des lieux contradictoires, lors de la remise des clefs en fin de bail.

La convention des parties ne peut, même partiellement exonérer le bailleur des obligations énumérées par les articles 547 à 552, toute clause contraire étant réputée non écrite.

En outre le bailleur est tenu :

– D’établir, lors de là remise des clefs au locataire, un état des lieux contradictoire, à défaut duquel la présomption établie par l’article 547 ne s’applique pas ;

– De remettre quittance au preneur lors du paiement du loyer et de délivrer reçu chaque fois que le locataire effectue un paiement partiel, quittance ou reçu devant mentionner le détail des sommes versées avec l’imputation que le locataire entend leur donner, conformément à l’article 176 ;

– De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose et ne sont pas susceptibles d’être générateurs d’un trouble de jouissance ou d’une nuisance quelconque.

Le propriétaire qui signifie son intention de reprise pour occupation personnelle en application des dispositions des articles 574 et 576 doit installer le bénéficiaire désigné dans les lieux dans le délai de trois mois suivant le jour de l’éviction du locataire.

Le bénéficiaire du droit de reprise est, en outre, tenu d’habiter effectivement les lieux libérés pendant deux années consécutives à compter de son habitation.

Faute par lui de satisfaire à l’une quelconque des obligations prévues à l’alinéa précédent, le bailleur qui a fait usage du droit de reprise pour occupation personnelle, sera redevable envers le locataire évincé ou de ses ayants droit, d’une indemnité forfaitaire égale à vingt-quatre mensualités de loyer calculées au dernier taux payé par ledit locataire sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.

La preuve de la défaillance du bailleur à satisfaire à l’une des conditions imposées pour user du droit de remise peut être rapportée par tous moyens.

Le propriétaire qui signifie son intention de reprise pour démolir et reconstruire les lieux doit commencer les travaux dans le délai de trois mois suivant le jour de l’éviction du locataire et ne peut faire occuper les lieux, à quelque titre que ce soit, sauf pour gardiennage du chantier, jusqu’à la réception de l’immeuble reconstruit.

Faute par lui de satisfaire à l’une quelconque des obligations prévues à l’alinéa précédent, le bailleur qui a fait usage du droit de reprise pour démolition et reconstruction sera redevable envers le locataire évincé ou ses ayants droit de l’indemnité forfaitaire fixée à l’alinéa 2, sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.

Le bail portant sur les locaux énumérés à l’article 568 ne peut être conclu que sous l’une des deux formes suivantes :

– Soit pour une durée de trois années renouvelable par tacite reconduction pour des périodes triennales ;

– Soit pour une durée indéterminée.
Il ne peut prendre fin que :

– Par la résiliation constatée, exclusivement par le juge des référés à la diligence de l’une des parties, en cas de défaillance de l’autre dans l’exécution de l’une quelconque de ses obligations, malgré une mise en demeure d’y pourvoir dans les trente jours faite par acte extrajudiciaire et restée infructueuses ;

– Ou par un préavis de congé servi dans les seuls cas et conditions fixées par la présente section.

Que le bail soit à durée déterminée ou à durée indéterminée, le montant du loyer est fixé par rapport à l’évaluation faite de la valeur de l’immeuble.

Les modalités d’application du présent article sont fixées par décret.

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer, sont exigibles, sur justification.

Le preneur qui ne désire pas bénéficier de la tacite reconduction du bail doit en donner préavis au bailleur, par acte extrajudiciaire servi six mois avant l’expiration de la période triennale en cours.

Seul le bailleur personne physique peut refuser le renouvellement du bail lorsqu’il décide de reprendre les lieux pour les habiter lui même ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants en ligne directe ou ceux de son conjoint, en notifiant le préavis du refus de renouvellement servi, à peine de nullité, six mois avant l’expiration de la période triennale en cours.

Est assimilée au bailleur personne physique la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré qui décide d’exercer le droit de reprise au profit de l’un des associés, de son conjoint, ses ascendants, ses descendants en ligne directe ou ceux de son conjoint.

Le préavis délivré par le bailleur personne physique ou société civile assimilée, doit à peine de nullité indiquer.

1°) L’identité complète de la personne au profit de laquelle le droit de reprise est exercé ;

2°) Son lien de parenté avec le bailleur ;

3°) Son adresse actuelle ;

4°) La reproduction intégrale des dispositions de l’article 583.

Le bailleur, qu’il soit ou non une personne physique, peut également refuser le renouvellement du bail lorsqu’il décide de reprendre les lieux pour les démolir et les reconstruire, en notifiant le préavis de refus de renouvellement, servi, à peine de nullité, six mois avant l’expiration de la période triennale en cours.

En ce cas, le préavis doit, à peine de nullité, indiquer :

1°) La nature et la description des travaux projetés ;

2°) La référence complète du permis de construire ;

3°) Le nom, le cas échéant, de l’architecte et celui de l’entreprise suivant et exécutant les travaux ;

4°) L’engagement du bailleur de ne pas faire occuper les lieux, à quelque titre que ce soit, sauf pour gardiennage du chantier, depuis le déguerpissement du locataire jusqu’à la réception de l’immeuble reconstruit ;

5°) La reproduction intégrale de l’article 583.

Les dispositions des articles 571 et 574 ne font pas obstacle aux locations saisonnières de locaux à usage d’habitation meublés ou pas.

Le bail est conclu par écrit.

Il est de la durée fixée par les parties ou, à défaut de trois mois; il est renouvelable par tacite reconduction pour des périodes trimestrielles,
sans que la durée totale de la location puisse dépasser un an.
Un mois au plus tard avant l’expiration de toute période trimestrielle, chaque partie peut signifier à l’autre sa volonté de mettre fin au bail.

Le preneur peut mettre fin au bail par un préavis de congé « donné à deux mois servi au bailleur par acte extrajudiciaire ». (Loi n° 85-37 du 23 juillet 1985)

Seul le bailleur personne physique ou la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré peuvent donner préavis de congé à six mois au preneur lorsqu’ils décident d’exercer leur droit de reprise en faveur de l’un des bénéficiaires énoncés à l’alinéa 2 de l’article 574. A peine de nullité le congé délivré doit contenir toutes les indications énumérées à l’alinéa 3 de l’article 574.

Le bailleur peut mettre fin au bail par un préavis de congé donné à six mois servi au preneur par acte extrajudiciaire dans les cas énumérés à l’article 574 et sous les mêmes conditions de fond et de forme.

Le preneur ne peut souslouer qu’avec l’accord exprès et écrit du bailleur et après avoir notifié le nom du sous-locataire avec indication du taux du sous-loyer sous peine de résiliation du bail principal sur la poursuite dudit bailleur.

Le contrat de sous-location est renouvelé à la demande du sous locataire dans les mêmes conditions que celles du contrat de location et jusqu’au terme de celui-ci.

Le preneur reste tenu de toutes les obligations découlant du contrat envers le bailleur.

Le montant du prix de sous-location ne pourra être supérieur au montant du loyer dû par le locataire au bailleur principal.

Si les locaux sous-loués ont été garnis de meubles en bon état et en qualité suffisante par le locataire principal, le prix de sous-location ne pourra excéder de plus de cinquante pour cent le montant du loyer principal.

Le bailleur principal a l’action directe contre le sous-locataire. Celui-ci est tenu jusqu’à concurrence du loyer de la sous-location dont il peut être débiteur et sans qu’il puisse opposer des paiements faits par anticipation autres que ceux effectués en vertu d’une stipulation portée au bail écrit.

Le preneur ne peut céder le contrat de location qu’avec l’accord écrit du bailleur et après lui avoir notifié le nom du cessionnaire.

Lors du décès du locataire, le contrat est transféré s’ils le désirent au
conjoint, aux ascendants ou descendants en ligne directe.

Dans le cas contraire le bail est résolu de plein droit par le décès du locataire.

En cas de mutation du droit de propriété sur l’immeuble dans lequel se situent les lieux loués, le nouveau propriétaire est substitué de plein droit dans les obligations du bailleur et poursuit l’exécution du bail, lorsqu’il y a convention écrite, quelle qu’en soit la durée ou même, en cas de bail verbal, dès lors que les lieux sont occupés par un premier détenteur de quittances de loyer régulières.